カテゴリー「不動産税務・不動産流動化」
平成20年12月１日に一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（以下、「一般社団法人法」という）が施行され、中間法人法が廃止されます。既存の有限責任中間法人については、一般社団法人法の施行日に、何らの手続を要せずに、当然に、一般社団法人となり、一般社団法人法の適用を受けることになりますが、不動産流動化で多く利用されてきた有限責任中間法人および合同会社について、下記のような変更登記等必要な手続きが発生します。
「一般社団法人法施行に伴う既存の中間法人および合同会社に必要な変更登記手続き等」の続きを読む «
平成20年度税制改正では、「特定目的会社に係る課税の特例等について、特定目的会社等が納付した外国法人税の額は、現行の外国税額控除に代えて、特定目的会社の利益の配当等に対する所得税の額から控除すること」とし、「その控除限度額は、当該所得税の額とする。」（平成20年度税制改正の要綱：平成20年1月11日閣議決定）となりました。この改正は「平成20年4月1日以後に開始する事業年度に係る利益の配当等に対する所得税の額について適用」されます。
「特定目的会社等における外国税額控除の取扱い変更について 〜平成20年度税制改正より〜」の続きを読む «
自由民主党が平成19年12月13日付にて公表した平成20年度税制改正大綱によると、特定目的会社について下記の改正を行うこととされています。
平成19年度税制改正で、信託法の改正に伴い、法人が受益者である場合の信託損失の損金算入に関する制限規定が設けられました。具体的には、法人が受益者である信託が受益者等課税信託に該当する場合で、「�ー�益者が直接に信託債務を負担するものでない場合」には、信託損失のうち調整信託金額を超過する部分が損金不算入となりました。また、「�⊃�託財産に帰せられる損益が実質的に欠損とならないと見込まれる場合」には、信託損失が全額損金不算入となりました。
「不動産流動化スキームに与える信託損失の影響」の続きを読む «
財務省は平成19年9月27日付にて租税特別措置法施行規則等の一部を改正する省令を公布しました。これによりますと、ＴＭＫスキームにおけるペイスルー要件に係る適格機関投資家の範囲は、金融商品取引法において拡大された適格機関投資家の範囲ではなく、租税特別措置法施行規則第22条の18の4に規定する範囲に限られることが分かりました。租税特別措置法施行規則第22条の18の4に規定する適格機関投資家の範囲（抜粋）は下記の通りです。
「適格機関投資家の範囲拡大はＴＭＫスキームには適用せず〜租税特別措置法施行規則の改正より〜」の続きを読む «
平成19年9月30日に施行される改正信託法では新たな信託として受益証券発行信託が定められました。これまで、貸付信託、投資信託及び特定目的信託に限られていた受益権の証券化が一般に認められるようになっています。
受益証券発行信託の中でも税務上一定の要件に該当する者を受託者とし、過度な繰延べが生じない信託として一定の信託を「特定受益証券発行信託」としていますが、この「特定受益証券発行信託」を不動産の流動化スキームに応用した場合に、消費税が有利になるケースがありそうです。
「不動産流動化に特定受益証券発行信託を利用することで消費税が有利に？」の続きを読む «
〜不動産譲渡が第一種事業（卸売業）に当たるとされ、事業者にとって有利なみなし仕入率90%が適用された事例（平成18年12月13日裁決より）〜
SPCの不動産を売却する事業年度については、しばしば簡易課税制度を選択し、申告・納付を行います。原則課税の場合に比べ、納税額が少なくなるためです。（下記数値例参照）
前提
建物売上： 10億円
売却手数料等： 3000万円
原則課税の場合の納税額
10億円×5% ー 3000万円×5% ＝ 4,850万円
簡易課税制度を選択した場合の納税額
10億円×5% ー 10億円×5%×60%＝10億円×5%×（1-60%）＝2,000万円
みなし仕入率
上記のように、簡易課税制度を選択した場合の消費税額は、課税売上高の5％に（1-みなし仕入率）を乗じた金額になります。したがって、みなし仕入率が大きければ大きいほど、消費税の納税額は少なくてすみます。
「建物を税務上有利に転売するための消費税簡易課税の選択」の続きを読む «
金融庁は平成19年7月31日付にて「金融商品取引法制に関する政令案・内閣府令案等」に対するパブリックコメントの結果等を公表しました。
この中で倒産隔離性を実現することを目的とする有限責任中間法人に対する基金拠出に係る権利について、「集団投資スキーム持分」から一律に除外されるものではないことを明確にしました。
有限責任中間法人に関しては、残余財産分配を通じて収益を還元することが可能であり、投資ビークルとして活用される可能性があるためと説明されています。
これにより、合同会社等の社員権等を有する既存案件の有限責任中間法人については、原則として「投資運用業」の登録が必要になります。
「中間法人に対する基金拠出も集団投資スキーム持分と認定される可能あり〜金商法パブコメに対する金融庁の考え方より〜」の続きを読む «
2006年6月に成立した金融商品取引法（以下「金商法」といいます。）は、早ければ2007年9月にも本格施行と言われ、不動産投資スキーム及び不動産業界に多大な影響を及ぼすことが予想されています。以下いわゆるＴＫスキームの運用に係る規制について検討します。
「金融商品取引法の施行で再注目されるＴＭＫスキーム〜早ければ2007年9月にも本格施行〜」の続きを読む «
固定資産税及び都市計画税（以下、固都税といいます。）は賦課課税方式の租税といい、原則、賦課決定のあった日の属する事業年度において損金計上することとされています（法人税基本通達9-5-1）。固都税の場合、1月1日時点の固定資産の所有者に対し納税義務が生じますが、6月1日頃（自治体により異なります）に賦課決定があるため、納税義務の発生と損金計上の時期に約5ヶ月のずれが生じます。そのため、匿名組合出資を受けているSPC については、年初に物件を売却したとしても、最終の匿名組合損益分配は、固都税の賦課決定日以降となります。
「SPCの不動産売却時に留意したい固都税の取扱い」の続きを読む «
平成19年の税制改正において、減価償却制度の改正が行われることとなりました。これは、減価償却制度について欧米等主要国との制度格差を無くすことによる国際的競争力の強化及び減価償却費の増加に伴い投下資本をより早期に回収できることとなったことによる新規設備取得への投資等を期待するものです。
「不動産流動化・証券化による利益分配額の減少が見込まれます！〜平成１９年度税制改正「減価償却制度の改正」より」の続きを読む «
従来、不動産の売買において、副本申請の方法により事実上認められていた「中間省略登記」は、登記原因証明情報の添付を必須とする平成16年の不動産登記法改正後はできなくなっていました。
「中間省略登記が認容される場合と課税上の取扱い」の続きを読む «
平成18年12月に企業会計基準機構から「リース取引に関する会計基準（案）」が公表され、リース取引に係る会計処理の取扱いが変更されることが明らかになりました。
さらに、平成19年度の税制改正で、税務においても所有権移転外ファイナンス・リース取引につき原則として会計処理と一致する取扱いになることが明らかになりました。すなわち、借り手のリースの簡便性を維持するために、変更後リース会計基準と同一の税制上の処理が認められます。今後、リース取引に関する税務と会計の処理は原則として一致することになります。
ただし、税務が会計と全く一致するかどうか、既存の税務上の取扱いがどのように変更するかなどの詳細は明らかになっておらず、今後の法令・通達等の改正を待津必要があります。
「リース会計基準の変更が不動産実務に与える影響」の続きを読む «
自由民主党が平成１８年１２月１４日に決定した平成１９年度税制改正大綱には、匿名組合契約に係る源泉徴収について下記の改正をする旨が記載されています。
「匿名組合契約に係る源泉徴収の人数要件が撤廃されました〜平成１９年度税制改正より」の続きを読む «
企業会計基準委員会は平成18年9月8日に「実務対応報告第20号 投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（以下「本報告」という。）を公表しています。ライブドア事件をはじめとする証券投資ファンド（主に投資事業有限責任組合又は民法上の組合を活用したファンド）に係る不適切な会計処理が問題視されたことから公表された本報告ですが、商法上の匿名組合として組成された投資事業組合も対象になるとされていることから、不動産証券化にも影響を与える内容となっています（但し肝心の投資事業組合そのものは定義されていません）。本報告において、投資事業組合が匿名組合として組成された場合の取扱いは下記の通りとされています。
「「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（平成18年9月8日企業会計基準委員会）が不動産証券化にもたらす影響」の続きを読む «
多くの証券化スキームにおいてＳＰＶの株式等を保有するヴィークルとして利用されてきた有限責任中間法人ですが、本年6月2日に公布された一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（以下「新法」という）及び一般社団法人及び一般財団法人に関する法律及び公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（以下「整備法」という）の施行（施行日未定：公布の日から2年6ヶ月以内（新法附則1））により、その根拠法である中間法人法が廃止されることになりました（整備法1）。
新法施行後の証券化スキームにおいては、有限責任中間法人に代わるヴィークルとして一般社団法人の利用が予想されておりますが、両者はいくつかの点で異なる特徴を有しているため、予め検証をしておくことが必要になります。
「中間法人法の廃止が証券化スキーム実務に与える影響について」の続きを読む «
現在流動化スキームにおけるビークルとして広く用いられている匿名組合は、同様にパススルー事業体としての性格が確保されている組合事業体である任意組合とは異なり、営業者が一次的に法人税の課税対象とされることから、営業者段階で税務否認金が生じる場合が想定されます。
この営業者で生じた税務否認金を出資者である匿名組合員に分配することは税務上可能でしょうか。
「営業者で発生した税務否認金を匿名組合契約に基づき出資者に分配することは可能か」の続きを読む «
自民党の法務部商法小委員会によると会社法の施行日が平成１８年５月を目途とされており、いよいよ会社法に対する備えを本格的にすべき時期になってきました。平成１８年５月以降の不動産流動化はどのようなＳＰＶを活用することになるのでしょうか。
「新会社法施行で有限会社の代わりに使われる不動産流動化ヴィークルは何か」の続きを読む «
日本公認会計士協会（監査・保証実務委員会）は平成17年7月4日に「特別目的会社を利用した取引に関する監査上の留意点についてのＱ＆Ａ」（公開草案）を公表しています。特別目的会社（以下「ＳＰＣ」という）に関係する会計基準等として「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針（以下「実務指針」という）」等が既に公表されていますが、最近その取引が急拡大しており、監査上の留意点を取りまとめたとしています(公開草案ですから最終的なものではありません)。従来の取り扱いを変更する内容はありませんが、オフバランス処理及びＳＰＣ非連結について今後より厳しく監査されることが予想されます。以下気になる点をピックアップしてみました。
「特別目的会社を利用した取引に関する監査上の留意点についてのＱ＆Ａ（公開草案）が公表されました」の続きを読む «
典型的なＹＫ‐ＴＫ方式による不動産流動化案件では、ＳＰＣにおけるプロジェクト必要資金額からデット調達額を差し引いた金額が自動的にエクイティ必要額（匿名組合出資金額）として算定されます。ところが営業者が従来から所有する含み益不動産を対象に匿名組合出資を受け入れる場合には、自動的にはエクイティ必要額が算定されません。特に親子会社間等の特殊関係者間では、いくらでも構わないとして過少出資になりがちです。そしてこの場合でも一般的な匿名組合契約と同様に不動産事業に係るすべての損益を分配すると契約しています。問題ないのでしょうか？
「ＳＰＣ（営業者）が所有する含み益不動産を対象に匿名組合出資を受け入れた場合の課税関係」の続きを読む «
経済産業省が平成17年2月を目処に通常国会に提出する予定のＬＬＰ法案（仮称）により日本版ＬＬＰ（有限責任事業組合）という新たなパススルー・ヴィークルが誕生します。また平成18年4月1日からの施行が見込まれている新会社法により合同会社（日本版ＬＬＣ）という新たなヴィークルが誕生します。これらは米国におけるＬＬＰやＬＬＣのように流動化ＳＰＶとして活用される可能性はあるのでしょうか？
「日本版ＬＬＰや合同会社は流動化ＳＰＶとして活用できるか」の続きを読む «
平成16年度の税制改正で、居住用以外の土地建物等の譲渡損益と他の所得の損益通算が認められなくなり、また、譲渡損失の翌年以後３年間の繰越が認められなくなりました。長期譲渡所得の100万円特別控除も廃止されています。この改正税法は平成16年4月1日に国会で可決・成立したにもかかわらず、平成16年1月1日にさかのぼって適用されたために、「不利益不遡及」の原則から問題があると批判され、課税当局側の期限後対応が注目されていました。
「土地建物等の契約日基準による平成15年中の譲渡申告が今からでも認められます！」の続きを読む «
平成16年度の税制改正で平成16年1月1日以後の居住用以外の土地建物の譲渡により発生した譲渡損失は、他の所得との損益通算ができなくなり、かつ翌年以後3年間の繰越も認められなくなりました。
