平成25年12月20日に改正不動産特定共同事業法（以下「不特法」といいます。）が施行されています。従来、ＧＫ－ＴＫスキームで不動産証券化スキームを組成する際は、不動産を信託受益権化して取得する必要がありましたが、今回の不特法改正で現物不動産そのものを取得するスキーム組成も可能になりました。

　
　上図が改正後の不特法による新しい証券化スキームです。ＳＰＣとして合同会社を設立して、その合同会社を営業者とする匿名組合出資を投資家から受け入れる基本的な仕組みは同じですが、金商法スキームとは下記の点が異なります。
　１． 合同会社は「みなし宅建業者」として免許なく宅建業を行うことが可能。

　２． 運用業者及び媒介業者は一定の基準（資本金基準や人的設置基準）に基づき不特法上の許可を得ること。

　３． 投資家はプロ投資家に限定されること（法人はどんな法人でも申出によりプロ投資家と成ることが可能です）。

　運用業者や媒介業者の事実上の許可基準が気になるところですが、国交省としては広く活用して欲しいというスタンスのようです。従前より圧倒的に使いやすい制度になりましたので、信託受益権化が難しかった老朽化不動産の証券化や開発型プロジェクトへの活用が期待されます。

2014年2月17日　（担当：平野和俊）